Es gibt unglaublich viel Geld, wenn Sie ein neues Zuhause umdrehen, wenn Sie es richtig machen. Tatsächlich können Sie leicht 25.000 USD oder mehr pro Flip verdienen, und das in weniger als 90 Tagen. Denken Sie jedoch daran, dass Sie auch so viel oder mehr verlieren können, wenn Sie die Gelegenheit falsch einschätzen. Das Umkippen neuer Häuser kann eine Möglichkeit sein, auf unkonventionelle Weise viel Geld zu verdienen, erfordert jedoch auch Forschung, harte Arbeit und eine gesunde Risikobereitschaft.
Schritte
Teil 1 von 4: Bestimmen, ob House Flipping das Richtige für Sie ist
Schritt 1. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend zusätzliches Bargeld haben
Das Umdrehen neuer Häuser beinhaltet den tatsächlichen Kauf eines Hauses oder einer Immobilie. Sie müssen also nicht nur eine weitere Hypothek zu Ihren monatlichen Ausgaben hinzufügen, sondern auch höchstwahrscheinlich eine Anzahlung leisten. Hoffentlich deckt Ihr Verkaufspreis diese Kosten. Unabhängig davon benötigen Sie eine große Menge Bargeld und ein flexibles monatliches Budget, um mit dem Hauswechsel zu beginnen.
Es sind auch andere Ausgaben, wie Betriebskosten und Steuern, die ins Spiel kommen. Wenn Sie das Haus verkaufen, müssen Sie auf Ihren Gewinn auch Kapitalertragsteuer zahlen
Schritt 2. Verwalten Sie Ihre Erwartungen
Erfolgreiche Flipper kaufen und verkaufen nicht einfach Häuser ohne Zwischenarbeit oder Marketinganstrengungen. Beachten Sie, dass Sie in vielen Fällen Arbeit und Kosten aufwenden müssen, um Änderungen am Haus vorzunehmen. In anderen Fällen möchten Sie die Maklergebühren vermeiden und versuchen, das Haus selbst zu verkaufen, was einige Marketing- und Beinarbeit erfordert. Stellen Sie sicher, dass Sie bereit sind, die Arbeit zu investieren, um dies richtig zu tun.
Schritt 3. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Freizeit haben
Dies ist kein Wochenendhobby, sondern ein Vollzeitjob. In den meisten Fällen müssen Sie Wartungsarbeiten planen, den Bau von Ergänzungen oder Änderungen überwachen und sich mit anderen Problemen befassen, die mit dem Haus auftreten. Sie müssen das Haus auch potenziellen Käufern selbst zeigen, wenn Sie keinen Makler beauftragen möchten. Es wäre schwierig, all das um einen anderen Vollzeitjob herum zu planen.
Schritt 4. Seien Sie in der Lage, mit Risiken und Fehlern umzugehen
Die Chancen stehen gut, dass Sie zumindest ein paar Fehltritte machen, wenn Sie anfangen, Häuser umzudrehen. Diese Fehler können Sie Tausende oder Zehntausende von Dollar kosten. Darüber hinaus können Unfälle passieren, die Sie Tausende kosten oder Ihr aktuelles Projekt um Wochen oder Monate zurückwerfen. Wenn Sie in diesen stressigen Zeiten nicht rational denken und handeln können, ist House Flipping möglicherweise nichts für Sie.
Teil 2 von 4: Suche nach einer Immobilie
Schritt 1. Machen Sie sich mit dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vertraut
Wenn Sie das bereits getan haben, kennen Sie den Prozess bereits und er ist selbstverständlich. Wenn Sie noch nie ein Haus gekauft haben, wenden Sie sich an einen Makler. Beim Kauf eines Eigenheims sind einige Schritte erforderlich, mit denen Sie vertraut sein müssen. Im Allgemeinen umfasst dieser Prozess die Abgabe eines Angebots, den Erhalt einer Hypothek, das Aufheben von Bedingungen und die Inbesitznahme.
Sie können den Erstverkauf auch ganz überspringen, indem Sie Ihre eigenen Grundstücke kaufen und darauf Ihre eigenen Häuser bauen, um sie zu verkaufen. In diesem Prozess können Sie das Haus entweder selbst bauen oder einen Baumeister beauftragen, dies für Sie zu tun. Diese beiden Verfahren sind bekannte Spezifische bzw. kundenspezifische Konstruktionen
Schritt 2. Informieren Sie sich über die Marktbedingungen in Ihrer Nähe
Sprechen Sie mit Immobilienmaklern darüber, wie viel Volumen und Wohnungsnachfrage sie erleben. Vielleicht möchten Sie auch in Ihrer lokalen Zeitung nach Wohnungsberichten suchen.
- Der Immobilienmarkt ist wie der Aktienmarkt, da er sowohl „Bullen“- als auch „Bären“-Zyklen hat. Es kann Jahre und Jahre dauern, bis der Wohnungsmarkt von einem Zyklus zum anderen wechselt. Dies bedeutet, dass Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt entweder "stark nachgefragt" oder "geringe Nachfrage" sein können.
- Wenn in Ihrer Gegend derzeit eine "niedrige Nachfrage" nach Eigenheimen besteht, wird es viel schwieriger oder zumindest weniger rentabel sein, Häuser umzuwandeln.
- Wenn Sie wirklich mit dem Flippen beginnen möchten, aber feststellen, dass Ihr lokaler Wohnungsmarkt noch nicht reif dafür ist, ziehen Sie in Erwägung, in ein Gebiet mit einem aktiveren Markt zu ziehen. Recherchieren Sie die heißesten Märkte online. Einige Gebiete erleben derzeit dramatische Preiserholungen und sind bereit für Flip-Investments.
Schritt 3. Finden Sie eine Immobilie
Sobald Sie entschieden haben, dass der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um ein neues Projekt zu beginnen, suchen Sie nach dem richtigen Los innerhalb Ihres Budgets. Es gibt mehrere Möglichkeiten, dies zu tun.
- Manche Leute suchen nach notleidenden Immobilien. Dies sind solche, die der Verkäufer aus Gründen wie Scheidung, Konkurs, Tod, schlechtem Zustand der Immobilie oder Zahlungsverzug "verzweifelt" verkaufen möchte. Der Verkaufswunsch des Verkäufers ermöglicht es Ihnen, einen besseren Preis für das Land auszuhandeln.
- Eine andere Möglichkeit besteht darin, einfach die Bereiche Ihrer Stadt oder Gemeinde zu lokalisieren, die "neue Viertel" sind, in denen alle neuen Bauarbeiten stattfinden. Gehen Sie dorthin und fahren Sie herum. Suchen Sie nach Schildern von Bauherren, die ihr neues Haus oder freie Grundstücke verkaufen möchten.
Schritt 4. Überlegen Sie, welche Art von Haus Sie auf einem Grundstück bauen könnten
Recherchieren Sie und finden Sie heraus, welcher Hausstil, welche Größe und welche spezifischen Merkmale in Ihrer Nähe in Mode sind oder häufig verkauft werden. Schauen Sie sich neue Häuser an, die verkauft werden, und versuchen Sie, ihre Erfolge nachzuahmen. Möglicherweise müssen Sie ein Team mit einem Designer und Architekten zusammenstellen, um eine realistische Vorstellung davon zu bekommen, was Sie mit einem bestimmten Grundstück und Budget tun können.
- Versuchen Sie, für Häuser zu planen, die sich im mittleren bis oberen Bereich verkaufen. Was das bedeutet, ist der Betrag, den sich die durchschnittliche Familie leisten könnte. Im Allgemeinen bedeutet dies zwischen ungefähr 200.000 und 500.000 US-Dollar, abhängig von Ihrer Region. Sie wollen diese Preisspanne, weil diese sich am schnellsten verkaufen, da die größte Bevölkerungsdichte nach diesen Häusern der mittleren Preisklasse sucht. Es könnte viel weniger oder viel mehr sein, aber das ist ungefähr der Durchschnitt.
- In vielen Fällen muss das Haus über drei oder mehr Schlafzimmer und mindestens zwei Badezimmer verfügen.
Schritt 5. Kontaktieren Sie Bauherren über "Spec-Häuser"
"Eine andere Möglichkeit, ein Haus zu finden, besteht darin, einfach eine Liste von Bauherren in Ihrer Nähe zu suchen. Rufen Sie sie alle an und fragen Sie, ob sie "spezielle Häuser" zum Verkauf haben. So nennt man ein neues Zuhause ohne tatsächlichen Eigentümer (außer dem Bauherrn).
- Der Grund, warum Sie erwägen möchten, ein brandneues Zuhause zu finden, ist einfach. Es ist ganz neu, es sind keine Renovierungen erforderlich. Es zeigt sich viel besser und Sie werden mehr Leute dazu bringen, es zu sehen, als Sie es in einem älteren Haus tun würden. Und die Margen sind größer. Das bedeutet, dass ein neues Zuhause eine „Prämie“hat. Wenn jemand in einem brandneuen Zuhause wohnen möchte, muss er einen höheren Preis zahlen. Fast wie ein Neuwagenkauf, nur dass er nicht abwertet.
- Darüber hinaus bieten die neuen Viertel im Allgemeinen mehr Funktionen und Annehmlichkeiten wie Parks, Bäche, Wanderwege usw. Sie sind mit mehr Upgrades schöner. Ihr Zuhause ist umgeben von schönen neuen Häusern. Alle diese Funktionen summieren sich und machen es einfacher, Ihr Zuhause umzudrehen.
Schritt 6. Untersuchen Sie Ihre bevorzugten Gelegenheiten weiter
Mit der Zeit werden Sie Ihre Suche auf einige wenige Eigenschaften eingrenzen. An dieser Stelle recherchieren Sie über jeden Baumeister, den Sie in Betracht ziehen, um sicherzustellen, dass er seriös ist und das Haus gemäß den von ihm behaupteten Standards fertigstellt, wie z. B. Granitarbeitsplatten, 50-Unzen-Teppich und andere Spezifikationen. Stellen Sie sicher, dass sie qualitativ hochwertige Arbeit leisten und inspizieren Sie sogar einige ihrer anderen Häuser, die sie gebaut haben. Wenn sie keine anderen Häuser gebaut haben, um Sie zu zeigen, dann seien Sie sehr vorsichtig.
Verwenden Sie unbedingt die Daten des Multiple Listing Service (MLS), um Nachbarschaftstrends und Durchschnittswerte für ähnliche Häuser zu sehen. Dies sollte Ihnen eine Vorstellung vom Marktwert des Hauses geben. Rufen Sie https://www.mls.com auf, um den Dienst zu nutzen
Teil 3 von 4: Kauf der Immobilie
Schritt 1. Betrachten Sie die Kosten
Schauen Sie sich die Kosten des Grundstücks, die Baukosten und die Baukosten an. Sie müssen auch Provisionen, Grundsteuern und Versicherungen sowie die Kosten für die Finanzierung Ihrer Investition berücksichtigen. Addieren Sie diese Zahlen mit Zahlen von Ihrem Bauherrn und vergleichbaren Projekten. Sie können diese Summe dann mit einem geschätzten Verkaufspreis vergleichen, um festzustellen, ob Sie beim Verkauf des Hauses einen angemessenen Gewinn erzielen können oder nicht.
Schritt 2. Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die sehr gut ist, springen Sie darauf
Wenn Sie basierend auf tatsächlichen MLS-Vergleichen in diesem Bereich wissen, dass Sie es für mindestens 25.000 US-Dollar mehr umdrehen könnten, Beweg dich schnell!
Sofort Angebot machen. Wenn es akzeptiert wird, haben Sie immer noch Zeit, sich über den Bauherren und den Zustand des Hauses zu informieren.
Achten Sie im Angebot darauf, dass Sie mehrere Auswege aus dem Vertrag haben, z. B. "vorbehaltlich der Finanzierung". Wenn Sie ein Problem haben und aussteigen müssen und diese Art von Klausel nicht einschließen, können Sie nicht aussteigen, wenn ein Problem auftritt. Am gebräuchlichsten ist einfach "vorbehaltlich der Finanzierung bis zum x-Datum". Wenn Sie die Finanzierung bis dahin nicht leisten können, bitten Sie um eine Verlängerung des Konditionstermins
Schritt 3. Erwerben Sie eine Finanzierung
Um die Immobilie tatsächlich zu erwerben und mit dem Bau zu beginnen oder fortzufahren, müssen Sie einen Kredit aufnehmen. Um Häuser umzudrehen, müssen Sie wahrscheinlich einen Kredit mit einem hohen Zinssatz aufnehmen, da das mit dem Hausumdrehen verbundene Risiko einhergeht. In vielen Fällen kann dies eine jährliche Rate von 10 bis 12 Prozent sein.
Eine gute Kredithistorie und ein guter Score können Ihnen helfen, einen besseren Zinssatz zu erzielen, aber das Darlehen wird von vielen Kreditgebern immer noch als riskant angesehen
Schritt 4. Entfernen Sie die Bedingungen für das Zuhause
Das heißt, Sie müssen das Vertragsdatum in Besitz nehmen. Dies geschieht während des Baus Ihres Hauses. Jetzt können Sie mit dem Bauherrn sprechen und Ihre Eigenschaften und Farben für das Innere und Äußere des Hauses auswählen. Wenn Sie damit noch keine Erfahrung haben, finden Sie heraus, ob der Bauherr einen Fachmann hat, der Sie beraten kann.
Schritt 5. Vervollständigen Sie Ihr Haus
Achten Sie darauf, die Arbeit des Baumeisters zu überwachen, während er das Haus gemäß Ihren Spezifikationen fertigstellt. Vielleicht möchten Sie andere Bücher oder Experten für die Fertigstellung des Hauses konsultieren, insbesondere für Ihre ersten Produkte. Sie möchten sichtbare Luxusoberflächen hinzufügen, ohne zu viel von Ihrem Budget zu opfern.
- Wählen Sie "alle neutralen Farben" Texturen, Farben und Materialien und Veredelungen, die fast jedem Geschmack entsprechen. Wählen Sie keine hellen Farben für alles. Denken Sie daran, dass Sie dieses Haus "umdrehen". Sie machen das Interieur für "jemand anderes". Es ist nicht das, was Sie mögen, es ist das, was die allgemeine Bevölkerung mögen wird, nämlich "neutrale Töne" von innen und außen.
- Wenn Sie nichts anderes tun, stellen Sie sicher, dass die Küche perfekt ist. Dies ist für viele Käufer der wichtigste Raum im Haus. Wenn das schon gut ist, schauen Sie sich als nächstes die Badezimmer an.
Teil 4 von 4: Das Haus verkaufen
Schritt 1. Jetzt ist Ihr Zuhause fertig, bereiten Sie es vor
Entsorgen Sie all Ihren Müll und alle herumliegenden Baumaterialien oder Geräte. Dieses Haus steht zum Verkauf. Das heißt, es muss "100% störungsfrei" sein. Eine einfache Möglichkeit, dies zu verstehen, besteht darin, zu einem "Musterhaus" in Ihrer Nähe zu gehen und zu sehen, wie die Inneneinrichtung ausgeführt wurde. Ihre Möbel, wenn Sie überhaupt welche haben, müssen nicht so gut oder so ausgefallen sein wie im Musterhaus.
Lassen Sie nichts in Sichtweite. Verstauen Sie alles in Schränken, Schränken, Schubladen, Keller und Garage. Verlassen Sie den Hauptwohnbereich aufgeräumt. Verwenden Sie auch nicht zu viele Möbel. Sie möchten nicht, dass die Räume zu beschäftigt aussehen. Montieren Sie auch nicht zu viele Fotos oder Bilder an den Wänden. Sie möchten, dass alles makellos ist. Weil Ihr Käufer ein "neues Zuhause" möchte, machen Sie es nicht zu einem "gebrauchten Zuhause". Machen Sie es zu einem "Musterhaus" für sie
Schritt 2. Listen Sie das Zuhause auf
Sie können es selbst verkaufen, um Geld zu sparen, oder es bei einem Makler in der MLS auflisten. Der Grund, warum Sie über den MLS verkaufen möchten, ist, dass es Tausende von Maklern in Ihrer Nähe gibt, die dieses MLS-Angebot (Multiple Listing Service) sehen und Ihr Haus vielleicht sogar "täglich" zeigen. Sie werden unzählige Makler haben, die um den Verkauf Ihres Hauses konkurrieren. Vergleichen Sie das mit "nur Sie", der versucht, es zu verkaufen. Ja, Sie verzichten auf eine Provision, die jedoch im Verkaufspreis berücksichtigt werden kann.
- Listen Sie Ihr Haus wettbewerbsfähig in der Region auf. Beim Kauf des Hauses hätten Sie jedoch einen Deal erhalten sollen und hatten bereits damit gerechnet, dass Sie es aufgrund der tatsächlichen Marktbedingungen und der von Ihnen durchgeführten Recherchen für mindestens 50.000 US-Dollar mehr verkaufen könnten.
- Überbewerten Sie es nicht, sonst verkauft es sich nicht, und unterschätzen Sie es nicht und lassen Sie Geld auf dem Tisch. Aber es ist besser, es zu unterschätzen und während der Verhandlung einfach nicht flexibel zu sein, als es zu überbewerten und niemanden zu sehen.
Schritt 3. Wenn Sie ein Angebot erhalten, überlegen Sie sich die Situation sorgfältig
Kommen Sie unter keinen Umständen in eine Verhandlung, in der Sie Angebote hin und her tauschen. Wenn sie Ihnen ein Angebot machen, müssen Sie ihnen immer sagen: "Ich denke darüber nach und melde mich in einer Stunde bei Ihnen". Nehmen Sie sich etwas Zeit, um darüber nachzudenken. Beginnen Sie nicht mit dem Handel von Angeboten hin und her mit einem Käufer, ohne sich mindestens eine Stunde Zeit zu nehmen. Eine Sache können Sie tun, wenn Sie mit dem Käufer zusammen sind und er sagt: "Wie wäre es mit so viel…", sagen Sie ihm: "Okay, ich nehme das Angebot an und gehe einen Kaffee trinken und bin wieder in einem Stunde, um Sie zu informieren".
Dies ist so wichtig, weil die Chancen gut sind, dass sie Ihnen nicht genug angeboten haben, und jetzt möchten Sie dem Angebot widersprechen. Sie können sich diese Stunde Zeit nehmen, um Ihr Gegenangebot zu strukturieren. Wenn ihr Angebot zum Beispiel fast das ist, was Sie wollen, aber nicht ganz, kommen Sie zurück und sagen Sie etwas wie "Okay, ich nehme Ihr Angebot an, aber ich verlasse die Geräte nicht". Sie könnten damit einverstanden sein, und das macht Ihre 5000 Dollar aus, die Sie verloren hätten, wenn Sie in eine übereilte Verhandlung geraten wären
Schritt 4. Fahren Sie mit dem Verkauf fort
Der Käufer Ihres Hauses möchte einen Zeitrahmen haben, um "Bedingungen zu entfernen". Im Allgemeinen, wenn Sie ein Angebot haben, wird der Käufer Ihr Haus "ernst". Wenn sie eine Verlängerung benötigen, geben Sie sie nur dann, wenn es wenig bis keine andere Aktivität gibt. Wenn Sie jedoch noch viele andere Angebote für Ihr Zuhause erhalten oder vielleicht das Gefühl haben, nicht so gut zu sein, wie Sie ursprünglich dachten, dann verlängern Sie das Bedingungsdatum nicht und machen das Angebot damit null und nichtig. Auf diese Weise können Sie Ihr Backup-Angebot annehmen, das möglicherweise besser und stärker ist.
Im Allgemeinen möchten Sie jedoch zu diesem Zeitpunkt entgegenkommend sein, um den Deal erfolgreich abzuschließen. Wenn sie also zum dritten Mal mit ihrer Familie vorbeikommen wollen, lassen Sie sie einfach vorbeikommen
Schritt 5. Suchen Sie nach Ihrem nächsten Projekt
Nachdem der Käufer die Bedingungen aufgehoben hat, können Sie mit der Suche nach einer neuen Immobilie zum Kauf beginnen oder versuchen, eine andere zu finden, die Sie auf die gleiche Weise umdrehen können, wie Sie es gerade getan haben. An dem Tag, an dem sie in Besitz genommen werden, müssen Sie "out" sein. Dann, kurz nachdem sie in Besitz genommen wurden, erhalten Sie einen großen, fetten Gehaltsscheck aus dem Gewinn, den Sie aus dem Verkauf erzielt haben. Das heißt, es sei denn, Sie portieren das in das neue Zuhause, das Sie am Ende kaufen. Im Allgemeinen ist es am besten, die Einnahmen, die Sie erzielen, zu Hause zu lassen.
Nicht auszahlen lassen und das Geld ausgeben. Es ist besser, den Effekt zu verstärken und Ihr Geld für den nächsten Einkauf arbeiten zu lassen, als es für Shopping und Extravaganz zu verschwenden. Sicher, kaufen Sie sich für ein paar Riesen einen Urlaub aus dem Geschäft, aber lassen Sie den Rest dieses Gewinns für sich im nächsten Haus oder einer anderen Investition arbeiten, bei der Sie noch mehr Geld verdienen
Tipps
- Dies ist ein großer Trend. Aber das bedeutet auch viel Konkurrenz. Wenn Sie dies tun möchten, lesen Sie es auf jeden Fall ein. Denken Sie jedoch daran, dass sich die meisten Heimkino-Shows, Bücher und Materialien auf das Umdrehen älterer Immobilien und in Not geratener Immobilien konzentrieren, von denen einige möglicherweise renoviert werden müssen, und das ist ein ganz anderer Ballpark. Aus diesem Grund sollten Sie brandneue Häuser in Betracht ziehen, bei denen der Bauherr nur für einen geringen Gewinn liquidieren möchte. Manche Bauherren wollen einfach nur raus, oder sie "müssen raus" und verkaufen am Break Even.
- Wenn Sie eine Menge Leute bekommen, die Ihr Haus besuchen, wie mehrere pro Tag, können Sie Ihre Immobilie zu niedrig anpreisen. Sie würden nicht so viele bekommen, es sei denn, Ihr Preis ist so niedrig, dass die Leute denken, dass es viel ist, und das ist nicht Ihr Ziel. Ihr Ziel ist es, "wettbewerbsfähige Preise" zu haben, aber dennoch in der Lage zu sein, Gewinne zu erzielen.
- Versuchen Sie zu finden, was sie eine "Flat Fee"-Immobiliengesellschaft nennen. Sie erhalten Ihren Eintrag auf dem beliebtesten MLS in Ihrer Nähe, sodass andere Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses beginnen können. Sie berechnen jedoch nur eine "Flat Fee", wodurch Sie oft rund 40% an Maklerprovisionen sparen.
- Wenn Sie ein Haus kaufen, sollten Sie, sofern Sie nicht bereits mit dem Ausfüllen von Verträgen und Verhandlungen vertraut sind, versuchen, einen Anwalt und/oder einen Makler für Sie zu gewinnen. Ohne sie könnte der Verkäufer versuchen, Bedingungen festzulegen, die Ihnen schaden könnten, und Sie wissen es möglicherweise nicht einmal. Sie möchten also, dass ein paar erfahrene Fachleute in Ihrem Team Sie beraten, bevor Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben, um das Haus zu kaufen oder zu verkaufen.
Warnungen
- Schreiben Sie einen Aktionsplan auf, der bis zum letzten Punkt sorgfältig detailliert ist. Wägen Sie alle Vor- und Nachteile ab. Wie wird sich dies auf Ihr Privatleben auswirken, haben Sie eine Familie, an die Sie denken müssen, wie wird sich dies auf Ihre Arbeit auswirken und können Sie sich unerwartete Kosten leisten, um die Immobilie zu tragen, bis Sie sie umdrehen können?
- Dies ist ein grundlegender Überblick, wie dies geschieht. Sie haben es mit großen Geldbeträgen zu tun und befinden sich unter Umständen, die Sie viel Geld kosten können, wenn Sie einen Fehler machen. Mit anderen Worten, seien Sie sehr vorsichtig. Dies ist für Leute gedacht, die bereit sind, ihre Hausaufgaben zu machen, ihre "i" zu punktieren und alle ihre "t's" zu kreuzen. Nichts für diejenigen, die töricht einfach reinstürmen und es "beflügeln". Denken Sie daran, dass bei diesen Angeboten viel passiert.
